Parking Insights 01-16

MARKTBERICHT

Wie interessant sind Investitionen in die Parkraumbewirtschaftung? APCOA meint: Hochinteressant. Fünf Gründe sprechen dafür, dass sich das Geschäft mit Stellflächen für PKWs auch weiterhin gut entwickeln wird.

Die Assetklasse Parkhaus wird immer noch als ein Nischensegment angesehen. Dabei erzielen die Betreiber von Parkhäusern und Parkplätzen in Deutschland Umsätze im zehnstelligen Bereich: Konkrete Zahlen gibt es zwar nicht, aber bereits in einer Studie aus dem Jahr 2012 schätzte die Quantum Immobilien AG die Einnahmen aus Off-Street-Stellplätzen in Deutschland – konservativ – auf 1,7 Milliarden Euro. Vieles deutet darauf hin, dass das Ende der Fahnenstange auch in Deutschland noch lange nicht erreicht ist. APCOA hat fünf Thesen dazu formuliert:

1.) Es ist mit einem weiteren Anstieg der Parkgebühren zu rechnen.

Parken hat einen Preis, denn sowohl die öffentliche als auch die private Bewirtschaftung von Parkraum erfordert Investitionen für die Bereitstellung und Erhalt der Infrastruktur. Dass akzeptieren inzwischen auch die Autofahrer. Für Städte und Kommunen Städte ist die Parkraumbewirtschaftung aufgrund klammer Kassen zudem eine interessante, langfristige Einnahmequelle, die diese immer weiter ausbauen. In den Zentren großer und mittlerer Städte gibt es daher immer weniger kostenfreie Stellflächen – und wenn, dann dürfen diese in der Regel nur zeitlich begrenzt genutzt werden.

Doch an vielen Orten führen auch die Gebühren nicht dazu, dass Parkmöglichkeiten so einfach zu finden sind. Das ist als Indiz dafür zu werten, dass der Markt auch höhere Preise hergeben würde. Neben dem On-Street-Bereich sind zusätzliche Flächen in Parkhäusern heute unverzichtbar. Allein im Berliner Stadtgebiet existieren – Flughäfen und Messen eingeschlossen – etwa 180 Parkhäuser für rund 70.000 PKWs. Vielfach ist jedoch bei der Preisfindung noch keine klare Tendenz zu erkennen. So besteht in Berlin-Mitte beispielsweise eine Spanne von 5,50 bis 24 Euro für Autofahrer, die ihr Fahrzeug einen ganzen Tag lang abstellen. Auch dies spricht dafür, dass Preis-Potenziale noch längst nicht überall voll ausgeschöpft werden. Im internationalen Vergleich liegen die Preise für das Parken in Deutschland zudem noch auf einem niedrigen Niveau.

2.) Der Bedarf an Parkflächen wird eher noch steigen.

Demografie, Ökologie und der Trend zum Online-Shopping: Kein Wunder, dass es Prophezeiungen gibt, nach denen immer weniger Menschen immer weniger Autos durch die Innenstädte steuern werden. Kontrovers wird folglich auch die längerfristig zu erwartende Nachfrage nach Parkraum diskutiert. Klar ist: Sie ist unmittelbar von der Anzahl der Kraftfahrzeuge abhängig – so schlussfolgert auch die Quantum-Studie aus dem Jahr 2012.

Laut den Statistiken des Kraftfahrt-Bundesamts steigt die Zahl der Autos allerdings immer weiter an. Zum 1. Januar 2016 existierte hierzulande ein Bestand von 45,1 Millionen PKWs und damit 1,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Gerade im vergangenen Jahr wurde mit 3,2 Millionen neu zugelassen Fahrzeuge ein stolzes Plus von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr erzielt. Mehr Autos bedeuten aber gleichzeitig mehr Stellflächen, denn die meiste Zeit des Tages – laut Quantum 23 Stunden – stehen die Fahrzeuge still.

Thesen, nach denen der Autoverkehr aufgrund ökologischer Interessen sowie der demografischen Entwicklung zurückgedrängt wird, lassen sich mit den Statistiken bislang also nicht bestätigen. Gegenläufige Trends wie Urbanisierung und mehr ältere Menschen hinter dem Steuer wirken gegenläufig. Aufgrund einer stärkeren Zuwanderung  sind indes auch Prognosen zur Schrumpfung der Bevölkerungszahlen in Deutschland keineswegs mehr sicher.

3.) Mit dem Aufkommen neuer Mobilitätsangebote entstehen Chancen für ganz neue Geschäftsmodelle der Parkhausbetreiber.

Bislang ist nicht zu beobachten, dass die Mobilitätsbedürfnisse geringer werden, sie werden aber schon heute zum Teil auf andere Weise befriedigt. So zum Beispiel durch Car Sharing: Zum 1. Januar 2016 waren in Deutschland 1,26 Millionen Carsharing-Kunden registriert, 220.000 oder 21 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Zunehmen wird auch der Anteil der Elektrofahrzeuge. Von 3,2 Millionen Neuzulassungen im vergangenen Jahr waren zwar erst 12.300 mit einem Elektroantrieb ausgestattet, doch immerhin steht hinter dieser Zahl ein kräftiger Anstieg von 45 Prozent.

Sowohl die steigende Nachfrage nach Carsharing als auch die wachsende Zahl der Elektroautos sind aus Sicht der Parkraumbewirtschaftung hochinteressante Entwicklungen. Denn Fahrzeuge der Carsharing-Flotten benötigen Stellflächen in hoch frequentierten Lagen. Elektroautos sind wiederum auf Ladesäulen angewiesen. Für entsprechend ausgestattete Parkplätze sind Parkhäuser geradezu prädestiniert. Hier sind ganz neue Geschäftsmodelle für die Betreiber denkbar.

4.) Erst rund die Hälfte der Parkflächen im Off-Street-Bereich werden von kommerziellen Betreibern gemanagt.

Im Jahr 2012 gab es in Deutschland 2,4 Millionen gebührenpflichtige Parkplätze im Off-Street-Markt. Aber nur 46 Prozent davon wurden von spezialisierten Betreibern gemanagt. Dabei ist die Parkraumbewirtschaftung ein klassisches Feld für Outsourcing, da es spezielles Know-how erfordert und somit in der Regel nicht zum Kerngeschäft der Eigentümer zählt. Daher ist zu erwarten, dass die Potenziale der Parkraumbewirtschaftung künftig immer häufiger von Experten erschlossen werden.

5.) Parkhäuser bieten ein besonders interessantes Rendite-Risiko-Profil.

Die Assetklasse Parkhaus hat einen weiteren großen Vorteil: Sie wirft immer Erträge ab. Leerstand – wie auf dem Wohnungs- oder Büromarkt – kennt die Branche nicht. Nicht zuletzt deshalb attestiert die niederländische Fondsgesellschaft Bouwfonds Parkhäusern ein besonders gutes Risiko-Rendite-Profil. Das gilt vor allem dann, wenn sie in innerstädtischen Lagen zum Besuch von vielen Zielen in der Umgebung genutzt werden und nicht allein auf einen Fixpunkt ausgerichtet sind.

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STANDPUNKT

Heute ist die Suche nach einem Stellplatz an vielen Orten anstrengend und zeitraubend. Für Parkraumanbieter eröffnet das die Chance, aus gestressten Menschen zufriedene Kunden zu machen. Dr. Dietmar Geppert, Director Marketing & Sales bei APCOA PARKING Holdings GmbH, beschäftigt sich damit, welche neuen Lösungen die Digitalisierung bei der Parkplatzsuche bietet.

Etwa 40 Prozent des urbanen Straßenverkehrs werden von Autofahrern verursacht, die einen Platz zum Abstellen ihres Kraftfahrzeugs suchen. Neun von zehn Fahrzeugführern planen schon vor Antritt ihrer Fahrt zusätzliche Zeit für die Parkplatzsuche ein. Acht von zehn müssen mehrmals um einen Häuserblock kurven, bis sie ihr Auto endlich abstellen können. In Stadtzentren dauert es im Schnitt zwischen 5 und 10 Minuten bis ein freier Stellplatz gefunden ist. Insgesamt verbringt ein urbaner Autofahrer also viele Stunden im Jahr mit der Suche nach einer Möglichkeit zum Parken.

Von alleine wird die Situation nicht besser. Im Gegenteil: Eine weitere Zunahme der Mobilität in unseren Städten ist vorhersehbar. Lösungen sind also gefragt und in Tagen, in denen überall von digitaler Transformation die Rede ist, drängt sich ein Gedanke besonders auf: Kann die Digitalisierung nicht auch den Parkplatz-Suchenden helfen?

Ansatzpunkte gibt es eine ganze Reihe und rein technisch ist vieles möglich, was uns eine schöne neue Welt des Parkens in Aussicht stellt. Assistenzsysteme können den Weg zu freien Parkplätzen weisen, automatisierte Parkhäuser sind in der Lage noch mehr Komfort zu schaffen.

Doch wer wirklich marktfähige Lösungen entwickeln will, muss sich zunächst im Detail mit den Bedürfnissen der Kunden und – vor allem – mit deren Zahlungsbereitschaft beschäftigen. Wertvolle Aufschlüsse darüber gibt eine Studie, mit der APCOA die Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) beauftragt hat.

Die Aufgabe der Wissenschaftler war es, herauszufinden, wie hoch die Bereitschaft der Autofahrer ist, für eine Verbesserung der Aspekte Lebensqualität, Freizeit und Stresssituationen zu zahlen. Befragt wurden knapp 1000 Personen im Alter von 17 bis 65 Jahren unterschiedlicher sozialer Herkunft.

Die Ergebnisse der Studie bringen die Belastungen der Menschen durch die Parkplatzsuche zutage. Deutlich über die Hälfte der Autofahrer ist bei der Parkplatzsuche gestresst. Ein Grund dafür liegt sicher daran, dass etwa 50 Prozent der Fahrer unter Zeitdruck stehen und verärgert sind, wenn sich kein nahegelegener Stellplatz zur Verfügung findet. Mehr als ein Drittel klagt darüber hinaus über Nervosität bei der Suche nach einem Parkplatz. Diesen Prozess empfinden also viele Autofahrer als eine Belastung.

Nach eigener Einschätzung würden Studienteilnehmer für komfortable Parkraumlösungen deutlich mehr als die aktuellen Parktarife bezahlen. Zudem haben die Experten der DHBW konkret hinterfragt, welche Faktoren aus Sicht der Verbraucher ein höheres Entgelt rechtfertigen würden.

Danach ist fast jedem Zweiten ein reservierter Parkplatz mehr Geld wert. 41 Prozent würden tiefer in die Tasche greifen, um ihr Auto in der Nähe ihres eigentlichen Ziels abstellen zu können. Für einen sicheren und ausreichend breiten Parkplatz will fast jeder Dritte mehr zahlen. Mehr als einem Viertel der Befragten wäre bereit, für eine bessere Übersicht über freien Parkraum einen Preisaufschlag zu akzeptieren.

Um das Parken für Autofahrer angenehmer zu machen, empfehlen die Marktforscher der DHBW bei der Entwicklung neuer Produkte und Dienstleistungen daher auf Komfort zu setzen, das heißt auf Zeitersparnis und Stressreduktion. Helfen können dabei moderne digitale Technologien, mit denen Kunden ein umfassendes Serviceangebot gemacht werden kann, das es bisher noch nicht gibt.

Die Parksysteme der Zukunft werden in umfassenden Gesamtpaketen zahlreiche Serviceleistungen vereinen – von der Reiseplanung bis zur Heimkehr. Zugriff wird der Fahrer über sein Smartphone per App oder sein Onboard-Navigationssystem im Auto haben. Darüber wird er schon vor der Fahrt einen Parkplatz in unmittelbarer Nähe seines Zielortes reservieren können. Eine integrierte Routenplanung vom Startpunkt bis zum reservierten Parkplatz senkt den Stressfaktor beträchtlich. Zu- und Abfahrt zum Parkgelände erfolgen barrierefrei. Auf dem Gelände wird der Fahrer per Navigationssystem bis ans Ziel – seinem Parkplatz – gelotst. Auf dem Rückweg weist das System den Weg zurück zum Fahrzeug. Die Bezahlung des Services erfolgt elektronisch.

Das alles wird durch eine umfassende digitale Transformation möglich werden, die kein Unternehmen alleine anbieten kann. Bereits jetzt gibt es im Parkraummanagement viele Anbieter digitaler Plattformen wie Smartphone-Apps. Wohin die Reise geht zeigt ein Blick in andere Branchen: Veranstaltungskarten, Hotelzimmer und zusätzliche Serviceleistungen werden längst online gehandelt und kombiniert angeboten. Auch in der Parkraumbewirtschaftung wird es komplexere Lösungen geben, die Kooperation und Konsolidierung voraussetzen. Fest steht: Die digitale Transformation ist auch in der Parkraumbewirtschaftung eine Riesenchance und birgt enormes Potenzial – sowohl für die Anbieter als auch für die Kunden.

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VERANSTALTUNG

Am 28. Juni haben sich im Berliner Hotel Adlon unter dem Titel „Disrupt or be Disrupted“ zahlreiche nationale und internationale Experten auf dem 3. APCOA PARKING Mobility Summit über die Herausforderungen der Mobilität von morgen ausgetauscht. Wie schon auf der vorjährigen Veranstaltung gab es dazu auch in diesem Jahr erneut spannende Vorträge und Diskussionen. Diesmal ging es darum, wer die Gewinner und der Verlierer der Digitalisierung im Verkehrssektor sein werden.

Die wachsende Zahl der Teilnehmer am APCOA PARKING Mobility Summit zeigt: Im Mobilitätssektor gibt es einen großen Diskussionsbedarf. „Der Summit dient als Plattform für einen notwendigen Dialog aller beteiligten Akteure“, sagt Philippe Op de Beeck, CEO der APCOA PARKING Group. „Nur so können wir gemeinsame Lösungen für die vielfältigen wirtschaftlichen und ökologischen Herausforderungen der urbanen Mobilität finden.“

Im Vordergrund standen die Themen Digitalisierung und Urbanisierung und deren massive Auswirkungen auf alle Markteilnehmer der Mobilitätsbranche. Die Vision für die nahe Zukunft: Smartphone und Navigationsgerät im Auto zeigen die freien Parkplätze an der Straße und im Parkhaus an. Der am günstigsten gelegene Parkplatz wird per Knopfdruck verbindlich reserviert, bei den Elektroautos, die einen großen Teil des Verkehrs ausmachen, direkt neben einer passenden Ladestation.

Doch so weit entfernt ist diese Idee gar nicht – schon in den nächsten ein bis zwei Jahren soll sie Wirklichkeit werden. Auf das autonome Einparken müssen Autofahrer aber noch bis zu zehn Jahren warten. Diese und weitere Prognosen präsentierten Experten aus der Automobil- und  Parkraumbranche bei dem heute in Berlin stattfindenden 3. APCOA PARKING Mobility Summit. Zum Thema „Disrupt or be Disrupted“ diskutierten internationale Vertreter aus der Wirtschaft und Wissenschaft die Herausforderungen der Mobilität im Zusammenhang mit der Digitalisierung in der Automobil- und Parkraumbranche.

„Eines ist sicher: Die Parkräume werden sich in naher Zukunft maßgeblich verändern. Die Digitalisierung wird sowohl die Automobil- als auch die Parkraumbranche grundlegend beeinflussen“, sagt Philippe Op de Beeck, CEO der APCOA PARKING Group, Europas führendem Parkraum-Manager.

Dabei spielt Big Data eine zunehmend wichtige Rolle. Alex Israel von Inrix Inc. stellte einen technischen Ansatz vor, der mithilfe von Big Data Auslastungsvorhersagen von Parkräumen generiert. Dadurch kann die Zahl der Parkplatzsuchenden, welche derzeit rund 30 Prozent des Straßenverkehrs ausmachen, wesentlich reduziert werden.

Dr. Rolf Nicodemus, Project Vice President, Connected Parking bei der Robert Bosch GmbH, erläuterte das Konzept des automatisierten Parkens. Die vernetzte Infrastruktur in Parkhäusern ermöglicht das fahrerlose Einparken, wodurch der Parkraum um etwa 20 Prozent besser ausgenutzt werden kann.

Viele Städte begrenzen zunehmend den Zugang zu ihren Innenstädten, um die Verkehrs- und Abgasbelastung für deren Bewohner zu verringern. Der Anteil an gebührenpflichtigen Parkplätzen sowie die Nachfrage nach Parkassistenzsystemen, automatisierten Parkhäusern oder auch Assistenzsystemen im Auto werde dadurch in den nächsten Jahren deutlich zunehmen, bestätigte in seinem Vortrag der Zukunftsforscher Alexander Mankowsky.

„Bereits heute planen neun von zehn Autofahrern zusätzliche Zeit für die Parkplatzsuche ein. Die verlorene Zeit summiert sich auf zehn bis 30 Minuten, abhängig von der jeweiligen Stadt und dem Standort. Insgesamt verbringen Autofahrer damit mehrere Tage des Jahres mit der Parkplatzsuche“, erklärt Dr. Dietmar Geppert, Director Marketing & Sales bei der APCOA PARKING Holdings GmbH.

Damit steige laut Geppert auch die Bereitschaft der Autofahrer, mehr für zentrale Parkplätze zu bezahlen. „Durch die Erfassung und Vernetzung der Parkplätze kann sich der Nutzer bequem durch Applikationen das für ihn passende Angebot aussuchen. Damit nimmt die Macht der Endverbraucher zu und in Zukunft wird das Thema Parken dadurch weitaus mehr Serviceangebote integrieren als heute“, erläutert Geppert.

Wie ein solcher Service beispielsweise in naher Zukunft aussehen könnte, erklärt Op de Beeck in seinem Vortrag: „In nur wenigen Jahren werden wir in einer veränderten Welt leben, in der Hybrid- und Elektroautos das Straßenbild prägen.“ Bereits ein Viertel der in Norwegen verkauften Autos fahre elektrisch. Ein Registrierungsverbot für PKWs mit Verbrennungsmotoren ab 2025 werde zurzeit in den Niederlanden und Norwegen ernsthaft diskutiert. „Dadurch werden Parkhäuser auch als Standorte für Ladestationen interessant“, so Op de Beeck.

„Die Megatrends der Urbanisierung und Digitalisierung bergen nicht nur Herausforderungen, sondern auch großartige Möglichkeiten für die vernetzte Mobilität. Wir haben eine tolle Chance, den Kundenservice und die Beziehung auf ein völlig neues Level zu heben“, ist Op de Beeck überzeugt.

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